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Immobilienkauf ist vielfach günstiger als Mieten

Die Zinsen für Baugeld bleiben auf Talfahrt. Der Immobilienkauf wird immer preiswerter. Inzwischen ist die monatliche Kreditbelastung häufig niedriger als die monatliche Vergleichsmiete.

Die Mieten in Deutschland steigen. Das meldet Immobiliendienstleister Planet Home. Spitzenwerte werden in München erreicht. Dort sind bis zu 15 Euro pro Quadratmeter an Nettokaltmiete fällig. Der Durchschnitt liegt in Deutschland bei 6,31 Euro. Zudem fehlen einer aktuellen Studie zufolge 2025 etwa 360.000 Wohnungen jährlich. Die Folge: Weitere Mietpreiserhöhungen.

Anders sieht es hinsichtlich der Preisentwicklung beim Immobilienkauf aus: Ursache für die günstigen Erwerbskosten sind einerseits gestiegene Einkommen, andererseits fallende Zinsen und stagnierende Immobilienpreise. Im Ergebnis ist der Erwerb von Wohneigentum so günstig wie nie. Nach Ermittlungen der Deutschen Bank fiel der so genannte Erschwinglichkeitsindex auf den zweitniedrigsten Wert seit 1975. Die Finanzierungsexperten berechnen die Erschwinglichkeit einer Wohnung an Hand von drei Faktoren: dem Einkommen, dem Immobilienpreis und dem Zinsniveau.

Seit 1975 sind die Wohnungspreise in Deutschland um durchschnittlich 75 Prozent gestiegen. Weil sich jedoch das Durchschnittseinkommen in der gleichen Zeit mehr als verdreifacht hat, haben Immobilienkäufer heute unterm Strich wesentlich mehr freies Einkommen für den Immobilienkauf zur Verfügung als früher. Zugleich sank das Zinsniveau deutlich ab. Mit 3,3 Prozent Zinsen für zehnjähriges Hypothekendarlehen war die Zinsbelastung auf einem historischen Tief angekommen.

Quelle: www.biallo.de

Neues Förderprogramm für Vermieter

Im Jahr 2008 leben in Deutschland 16,7 Millionen über 65-jährige. Das sind 20 Prozent der Bevölkerung. 2025 werden es 20,1 Millionen Menschen sein (25 Prozent).  2038 sogar 23,7 Millionen (32 Prozent).

Vor dem Hintergrund einer immer älter werdenden Gesellschaft und der damit einhergehenden Verknappung von geeignetem Wohnraum hat der Bund ein neues 80-Millionen-Programm zur Förderung altengerechten Wohnens verabschiedet.

Private Vermieter sollen ab Frühjahr 2009 bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Fördermittel abrufen können, wenn sie Wohnung in barrierearmen Wohnraum umrüsten. Die KfW will dieses Förderangebot bis Ende 2008 auf ihrer Website unter www.kfw.de online stellen.

Bauen ist deutlich teurer geworden

Der Neubau selbst genutzten Wohneigentums ist in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden, die Preise für bestehende Wohngebäude sind hingegen gesunken. Wie das statistische Bundesamt errechnet hat, ist der so genannte Häuserpreisindex zwischen 2004 und 2007 um insgesamt 7,1 Prozent gestiegen. Allein im Jahr 2007 kam es beim Neubau zu einem Preisanstieg von 4,7 Prozent. Ursächlich für diesen Anstieg war neben gestiegenen Material- und Energiepreisen vor allem die Erhöhung der Mehrwertsteuer von 16 auf 19 Prozent. In den Jahren 2000 bis 2003 sanken die Preise jahresdurchschnittlich um 0,4 Prozent.

Über den gesamten Zeitraum 2000 bis 2007 stiegen die Preise für neue Wohngebäude um 5,8 Prozent. Bei den Preisen für bestehende Wohngebäude hat das Statistische Bundesamt eine gegenläufige Entwicklung ermittelt: Hier sanken die Preise zwischen 2000 und 2007 um fünf Prozent. Hinsichtlich der Nebenkosten des Immobilienerwerbs (Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Abwicklung des Kaufs, sowie Eintragung einer Grundschuld) kam es seit 2000 zu unwesentlichen Preisänderungen. Zwischen 2000 und 2004 sanken die Transferkosten um 1,5 Prozent, seit 2005 sind diese Preise um 1 Prozent gestiegen.

Quelle: Statistisches Bundesamt 2005 = 100

Ab wann müssen Energieausweise Mietern und Käufern von Immobilien vorgelegt werden?

Für Wohngebäude mit Fertigstellung bis einschließlich Baujahr 1965 ab dem 01. Juli 2008.

Für Wohngebäude ab Baujahr 1966 ab dem 01. Januar 2009.

Für alle „Nicht-Wohngebäude“ ab dem 01. Juli 2009.

Quelle: EnEV 2077, §§ 17.2, 29.1, 29.2

Schimmel in der Wohnung

Oft ist es ein Problem des falschen Lüftens und Heizens der Wohnung.

Richtig Heizen und Lüften

Von richtiger Beheizung und Lüftung hängt es ab, ob Wohnräume ohne Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung bleiben.

In einer Wohnung gibt es zahlreiche Feuchtigkeitsquellen:

Baden, Duschen, Waschen, Wäschetrocknen, Geschirrspülen, Kochen, Zimmerpflanzen, Aquarien u. a. m.

Pro Nacht und Person gibt ein Mensch über Haut und Atemluft darüber hinaus etwa 1 Liter Wasser ab. All dies gelangt in die Raumluft der Wohnung.

Die Energiesparvorschriften haben zu einer Verbesserung der Bautechnik bei der Isolierung geführt. Isolierglasfenster schließen äußerst dicht. Eine bei herkömmlichen Fenstern und Fensterrahmen natürlicherweise stattfindende Luftfluktuation ist heute nahezu unterbunden.

Die durch den Wohngebrauch entstehende Feuchtigkeit gelangt bei nicht richtiger Beheizung und Belüftung in die Raumluft und schlägt sich an den kältesten Stellen der Außenwände als Tauwasser nieder, was dort zur gesundheitsschädlichen Schimmelbildung führen kann und führt.

Dies kann durch richtiges Heizen und Lüften verhindert werden.

Jeder Raum muss seiner Nutzung entsprechend beheizt werden. Es gelten folgende Richtwerte:

Wohnräume           20 bis 22 Grad C,

Schlafräume           16 bis 18 Grad C.

Die beste Regulierung erfolgt durch Einstellung der Thermostatventile. Der Heizkörper funktioniert auch dann, wenn er nicht in der ganzen Tiefe warm wird. Maßgeblich ist, ob die gewünschte Raumtemperatur erreicht wird.

Wird ein Raum nur zeitweilig beheizt, so erwärmen sich die ausgekühlten Wandoberflächen langsam, was zu Tauwasserbildung führen kann. Diese Räume sind öfter zu lüften, als ein ständig beheizter Raum.

Das „Mitheizen“ eines nicht beheizten Raums durch öffnen von  Türen zu beheizten Räumen führt zwangsläufig zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung.

Die Tür zum nicht beheizten Raum soll geschlossen bleiben. Der nicht beheizte Raum ist vor Gebrauch separat zu heizen.

Mit den Möbeln ist an Außenwänden ein Abstand von 6 cm zur Wand zu halten. Eine Umlüftung der Möbel – auch auf der Bodenseite – ist sicherzustellen. Ansonsten entstehen hinter und an den Möbeln Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz.

Die ständige Schrägstellung von Fenstern verzehrt übermäßig Heizenergie und ist für eine ordungsgemäße Belüftung zur Vermeidung von Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung nicht ausreichend.

Im Gegenteil, sie führt zur Auskühlung der Bauteile im Fensterbereich, was zwangsläufig zu Tauwasserbildung rund um die Fenster, meist am Übergang zur Decke führt.

Richtige Lüftung erfordert eine sogenannte Stoß- oder Querlüftung:

-          Stoßlüftung ist das Öffnen des ganzen Fensters.

-          Querlüftung ist das Öffnen des Fensters und das zusätzliche Öffnen gegenüberliegender Fenster und Türen zum Erreichen eines Luftdurchzugs.

Durch beides wird ein rascher, vollständiger Luftaustausch erreicht.

Folgende Lüftung wird empfohlen:

Im Sommer morgens und abends jeweils 30 Minuten Querlüftung.

Im Winter mindestens 3 x täglich eine Stoßlüftung von 15 Minuten.

Im Frühjahr und Herbst mindestens 3 x eine Querlüftung von 15 Minuten.

In Bad und Dusche sollte nach Gebrauch eine Stoßlüftung durchgeführt werden.

In der Küche – dies stellt die Ausnahme dar – sollte auch während des Kochens das Fenster zumindest in Schrägstellung geöffnet werden oder die Dunstabzugshaube eingeschaltet werden.

Vorstehender Text ist einem Merkblatt von Haus und Grund Bruchsal-Philippsburg eV entnommen.

Noch Fragen? Dann zur Beratung bei Haus- und Grund 

Bruchsal – Philippsburg.

Herausgeber:

Haus- und Grund Bruchsal –Philippsburg e.V.

Mozartweg 64, 76646 Bruchsal

Verantwortlich für den Inhalt:

Rechtsanwalt und Immobilienwirt Harry Mühl

1. Vorsitzender

c/o Rechtsanwälte Dr. Friedmann & Partner, Wilderichstr. 35, 76646 Bruchsal

Rat: 2007 noch den günstigen Verbrauchsausweis besorgen

Nach neun Monaten Streit haben sich die beteiligten Ressorts am 24. Oktober auf Einzelheiten zum Energieausweis verständigt. Der erzielte Kompromiss ist für die privaten Eigentümer kein Anlass zur Freude, aber solange sich im weiteren Verfahren keine neuen Verschärfungen ergeben, ist er dennoch ein Ergebnis, mit dem die Eigentümer leben können.

ú Rückblick: Viel Feind, viel Ehr’

Auch wenn zuletzt wenig an die Öffentlichkeit gedrungen ist, wurde hinter den Kulissen hart um die Formulierung der Rechtsgrundlagen für den Energieausweis gerungen. Vor allem die Frage, ob der energetische Zustand des Gebäudebestandes in Deutschland zukünftig einfach und kostengünstig gemessen oder teuer von Fachleuten berechnet werden muss, erhitzte die Gemüter.

Die Front derer, die sich auf Kosten der Eigentümer profilieren – oder bereichern – wollten, war mächtig: die berufsmäßigen Schützer von Umwelt, Verbrauchern und Mietern mit Umweltminister Siegmar Gabriel an der Spitze. Neben SPD und den Bündnisgrünen auch Teile der CDU sowie alle, die sich von der Einführung des Energieausweises eine Belebung ihrer Auftragslage erhoffen- Dämmstoff- und Gebäudetechnikindustrie, Ingenieure, Architekten, Energieberater, Handwerk.  Und sie waren sich einig: Der für jeden Eigentümer verpflichtende Bedarfsausweis muss her.

ú Das Schlimmste verhindert

Da aber Dummes, selbst von vielen laut vorgetragen, nicht klug wird, haben die Immobilienverbände mit Fakten dagegengehalten – und etwas bewirkt. In der Politik ist angekommen, dass man hier die Rechnung nicht ohne den Wirt machen kann.

Bereits im Verfahren zur Novellierung des Energieeinspargesetzes (EnEG) noch unter der letzten Bundesregierung hatte der Versuch den Ausweis ohne Beteiligung der Immobilienverbände „durchzudrücken“, keinen Erfolg. Nach taktischen Rangeleien zwischen den Fraktionen einigten sich die Obleute in letzter Minute auf eine Anhörung im Ausschuss für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen des Deutschen Bundestags am 15. Juni 2005. In der Anhörung nutzten die Sachverständigen des GdW, des BFW und von Haus & Grund die Gelegenheit, von den Abgeordneten eindringlich eine Umsetzung der Europäischen Energieeffizienzrichtlinie eins zu eins einzufordern. Als Ergebnis der Anhörung zeigte sich die Fraktion der SPD gesprächsbereit. Die Berichterstatter der Fraktionen konnten sich auf Änderungen verständigen, die der Bundesrat in seiner Sitzung am 8. Juli angenommen hat. Die Neufassung des EnEG ist mittlerweile in der ab 8. September 2005 geltenden Fassung bekannt gemacht worden.

Da die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis im EnEG festgeschrieben war, hätte im nächsten Schritt eigentlich ein entsprechender Energieausweis umgesetzt werden können. Die Bedarfslobby gab aber nicht auf und fand in der Großen Koalition genug Fürsprecher.

Ein erster Entwurf der Energiesparverordnung (EnEV) sah den verpflichtenden Bedarfsausweis vor. Erst ein von Haus & Grund initiierter und gemeinsam mit BFW und GdW durchgeführter „Praxistest Bedarfsausweis“ brachte das Ministerium dazu, den Entwurf kurz vor der Veröffentlichung zu stoppen. Wahlfreiheit und der für alle verpflichtende Bedarfsausweis standen sich unversöhnlich gegenüber.

Ein Energieversuch kam von Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee. Wahlfreiheit für die „Großen“ und für Wohngebäude unter fünf Wohneinheiten sollte der Bedarfsausweis Pflicht werden. Ein „Kompromiss“ , der willkürlich rund 90 Prozent des Gebäudebestandes und vor allem die privaten Eigentümer benachteiligt hätte.

Was nun folgte, war ein Kraftakt, der sich am Ende gelohnt hat. Die Front der Bedarfslobby hat sich mit einem für alle verpflichtenden Bedarfsausweis nicht durchgesetzt. Der von Tiefensee vorgeschlagene Kompromiss konnte zugunsten der privaten Eigentümer verändert werden.

ú Ausblick: Das erwartet die Immobilieneigentümer

Einen verpflichtenden Bedarfsausweis soll es nur für vor 1978 errichtete – und nach wie vor in einem „Sanierungszustand vor 1978“ befindliche – Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten geben. Damit fallen auch Gebäude, die ab 1978 energetisch modernisiert wurden, regelmäßig aus der Bedarfsausweispflicht.

Für alle übrigen Gebäude gilt die Wahlfreiheit. Allerdings mit einer Ausnahme. Wer Mittel aus staatlichen Förderprogrammen bekommen möchte, muss in jedem Fall einen Bedarfsausweis vorlegen.

Eine Regelung, für die Haus & Grund hart gerungen hat, ermöglicht übergangsweise die völlige Wahlfreiheit: Jeder Eigentümer, der sich noch 2007 den günstigen Verbrauchsausweis ausstellen lässt, hat damit seine Pflicht erfüllt. Er darf diesen Verbrauchsausweis zehn Jahre lang Miet- und Kaufinteressenten vorlegen.

Im Übrigen kann nach dem derzeitigen Stand des Verfahrens mit folgenden Regelungen gerechnet werden:

ú gleiches Formular für Energieausweise im Neubau und im Bestand

ú Gültigkeitsdauer aller Ausweise 10 Jahre

ú der Eigentümer kann die erforderlichen Gebäudedaten selbst bereitstellen; der Aussteller darf diese seinen Berechnungen nur dann nicht zu Grunde legen, wenn sie begründeten Anlass zu Zweifeln an ihrer Richtigkeit geben.

ú Zur Ermittlung von Energieverbrauchskennwerten sind mindestens drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden einzubeziehen, längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen.

ú Berechtigung zur Ausstellung: Absolventen von Hoch- oder Fachhochschulen (Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik, Bauphysik, Maschinenbau, Elektrotechnik), für Wohngebäude außerdem Innenarchitekten und Handwerksmeister (Bauhandwerk, Heizungsbau, Installation, Schornsteinfegerwesen) sowie staatlich anerkannte Techniker (Hochbau, Bauingenieurwesen, Gebäudetechnik) mit folgenden Voraussetzungen:

1. während des Studiums Ausbildungsschwerpunkt energiesparendes Bauen oder nach dem Studium zwei Jahre Berufserfahrung (Bau oder Anlagentechnik) oder
2. eine erfolgreiche Fortbildung, die den wesentlichen Inhalten eines Anhangs zur EnEV entspricht oder
3. Bauvorlageberechtigung

ú Anerkannt werden vorhandene Energiebedarfsausweise gemäß geltender EnEV und Wärmebedarfsausweise gem. Wärmeschutzverordnung sowie Energieausweise, die freiwillig von den Gebietskörperschaften oder auf deren Veranlassung nach einheitlichen Regeln erstellt worden sind.

ú Empfehlungen zur kostengünstigen Verbesserung der Energieeffizienz sind auch bei Verbrauchsausweisen auszustellen, können aber anhand einer Checkliste erfolgen.

Nach dem Stand der Dinge kann mit Abschluss des parlamentarischen Verfahrens nicht vor Sommer 2007 gerechnet werden. Sollte die EnEV zum 1. Juli 2007 verkündet werden, sind vom Verordnungsgeber drei Monate bis zum Inkrafttreten vorgesehen. Danach folgt eine „besondere Überleitungsfrist“ von mindestens 6 Monaten für Gebäude, die bis 1995 fertiggestellt wurden, 12 Monate für später errichtete Gebäude und 24 Monate für Nichtwohngebäude. Aufaddiert würde das bedeuten: Vor April 2008 wird wohl kein  Ausweis vorgelegt werden müssen.

ú Tipp zum Schluss

Eigentümer von vor 1978 errichten – nicht modernisierten – Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten sollten über einen Verbrauchsausweis „auf Vorrat“ nachdenken. Wer innerhalb der nächsten Jahre verkaufen oder vermieten will, kann für sein Gebäude jedenfalls vom Inkrafttreten der EnEV an bis Ende 2007 den zehn Jahre gültigen Verbrauchsausweis ausstellen lassen.

Vorteil: Der Verbrauchsausweis wird in der Regel erheblich günstiger sein als der Bedarfsausweis. Beim Verbrauchsausweis gehen wir von Kosten zwischen 25 und 50 Euro aus. Der Bedarfsausweis dürfte um die 400 Euro kosten.

Auch für alle, die ihren Energieverbrauch interessehalber mit ähnlichen Gebäuden vergleichen wollen, ist der Verbrauchsausweis ein preiswertes Instrument.

Wer allerdings eine energetische Sanierung plant, sollte den Verbrauchsausweis nur ausnahmsweise zur Grundlage machen. Hier wird man regelmäßig auf eine qualifizierte Beratung verzichten können. Und wer den Ausweis als Marketinginstrument nutzen möchte, sollte ihn selbstverständlich nach der Sanierung – notfalls erneut – ausstellen lassen.                                                                                            RA Wolf-Bodo-Friers

Entnommen aus der Süddeutschen Wohnwirtschaft, Ausgabe Dezember 2006

Ein altes Haus braucht viel Pflege

Wer ein altes Haus kauft, der sollte im Vorfeld genau prüfen, was finanziell auf ihn zukommt. Denn zum Kaufpreis kommen oft noch beträchtliche Modernisierungs- und Reparaturkosten. „Der Sanierungsbedarf bei einer gebrauchten Immobilie wird meist erheblich unterschätzt“, warnt Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbandes Privater Bauherren (VPB).

Je nach Alter des Hauses, nach dessen Pflegezustand und den bisherigen Erhaltungsmaßnahmen, kann die Sanierung selbst noch einmal mit bis zur Hälfte des eigentlichen Kaufpreises zu Buche schlagen. „Eine Verteuerung der Immobilie, mit der viele nicht rechnen“, mahnt der Bausachverständige. Fast immer modernisierungsbedürftig sind Elektrogeräte vor allem Pumpen, aber auch textile Bodenbeläge, Tapeten und auch der Außenanstrich müssen alle zehn bis 15 Jahre erneuert werden. „Auch bei einem relativ neuen Haus muss der Käufer mit Schönheitsreparaturen rechnen.“

Ist das Haus 30 oder 40 Jahre alt, sollte der Käufer auf alle Fälle die Erneuerung der kompletten Heizungsanlage einkalkulieren, auch Warmwasserboiler haben ihre beste Zeit dann hinter sich“, warnt Penningh. Nach drei Jahrzehnten müssen Schornsteinkronen häufig neu verfugt und gesichert werden, nach vier Jahrzehnten geben die meisten Fenster auf der Wetterseite in der Regel auf. Ihre Lebensdauer richtet sich nicht nur nach Bauart, sondern auch nach der geografischen Lage und nach der Bewitterung.

Ein halbes Jahrhundert halten im Schnitt elektrische Leitungen den Anforderungen stand. Auch Sanitärobjekte und Sanitärleitungen aus Kupfer haben eine vergleichsweise lange Lebensdauer. Nach 50 Jahren brauchen die meisten Häuser einen kompletten Außenputz, auf der Wetterseite möglicherweise schon früher. Je nach Beanspruchung und Pflege hält auch das Betondach zwischen 50 und 60 Jahren. „Als besonders langlebig“, erläutert der VPB-Sachverständige, „haben sich immer wieder Ziegeldächer erwiesen. Sie werden ohne Probleme 80 Jahre und älter.“ Gleiches gilt für Schieferdächer und andere Naturbaustoffe, wie Steinböden oder natursteinerne Treppenbeläge.

Rücklagen bilden

Allerdings halten Häuser und einzelne Bauteile auch nur so lange, wenn sie immer sorgfältig gepflegt und gewartet werden. Der VPB empfiehlt deshalb allein Hausbesitzern, ihre Immobilien regelmäßig zu prüfen, am besten im Frühling und im Herbst, und alle Schäden gleich beseitigen zu lassen. Damit dafür immer ausreichend Geld in der Hauskasse ist, sollten Hauseigentümer von Beginn an neben Zinsen und Tilgung regelmäßig auch einen bestimmten Betrag für die Instandsetzung der eigenen vier Wände zurücklegen.

Wer ein altes Haus kaufen möchte, der sollte ebenfalls genau darauf achten, in welchem Zustand es ist. Damit neben den zu erwartenden Schönheits- und Altersreparaturen nicht noch weitere unvorhersehbare Kosten für versteckte Schäden auf den Immobilienverkäufer zukommen, rät der Verbraucherschutzverband grundsätzlich zu einem Wer- und Modernisierungsgutachten – und zwar am besten noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Der Text wurde der Süddeutschen Wohnwirtschaft Ausgabe Dezember 2006 entnommen.

Fallstricke möglichst vermeiden!

Ob aus zweiter Hand oder Neubau: Beim Hauskauf sichert ein solider Immobilien-Kaufvertrag die Zukunft von Käufer und Verkäufer langfristig. Sind alle Sanierungs- oder Erschließungskosten bezahlt? Mögliche Baumängel vom Keller bis unters Dach abgeklopft? Eventuelle Schwierigkeiten mit der Erbengemeinschaft bedacht? Bevor eine Immobilie den Besitzer wechselt, sollten diese Fragen geklärt werden, denn nur mit einem wasserdicht ausgehandelten Kaufvertrag lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden.

Bei Kaufverträgen für ein im Bau befindliches Haus oder eine Eigentumswohnung ist es wichtig, jede Angabe sorgfältig zu prüfen. Sind in den Beschreibungen des Bauträgers alle Kosten und Leistungen enthalten oder fehlen zentrale Baumaßnahmen wie die Bodenplatte für das Haus, die der Käufer nachträglich zahlen muss? Vielversprechende Prospekte  sind eine Sache. Aber entscheidend ist allein der Kaufvertrag. Zwar sieht der Gesetzgeber eine Gliederung des Vertrages vor, doch innerhalb dieser besteht für beide Seiten eine Menge individueller Spielraum. Wer eine Gebraucht-Immobilie kauft, sollte bei der Vertragsdurchsicht vor allem auf eine gerechte Regelung der „Sachmängelhaftung“ achten. Hinter der in vielen Verträgen enthaltenen Klausel unter Ausschluss sämtlicher Gewährleistungsrechte verbirgt sich zum Beispiel die Vereinbarung, dass der neue Hausherr alle Kosten für anstehende Reparaturen und Sanierungen trägt, sobald die Immobilie in seinem Besitz ist – auch, wenn die Mängel schon lange vor dem Kauf bestanden haben. Wichtig ist die vertragliche Zusicherung des Verkäufers, dass ihm gravierende Mängel nicht bekannt sind und er gegebenenfalls die Haftung für ihm bekannte und verschwiegene Mängel übernimmt.

Experten befragen

Neben den genannten Fallstricken gibt es viele andere Aspekte und Vorschriften, die rund um den Kaufvertrag und die Besitzübergabe zu klären sind – deshalb ist es grundsätzlich ratsam, sich von einem unabhängigen Experten beraten lassen.

Der Text wurde der Süddeutschen Wohnwirtschaft Ausgabe Dezember 2006 entnommen und stammt von der BHW Bausparkasse.

Erbbaurecht

Wegen ständig steigender Grundstückspreise in den Ballungszentren sind viele Interessenten für Häuser und Eigentumswohnungen nicht mehr in der Lage oder auch nicht mehr gewillt die Kosten für den Kauf des erforderlichen Grundstückes oder Grundstücksanteils zu erbringen. Es kann daher zweckmäßig sein, das Grundstück oder den Grundstücksanteil nicht zu kaufen, sondern als Erbbauberechtigter das Haus oder die Wohnung zu erwerben und den Erbbauzins regelmäßig zu entrichten.

Das Erbbaurecht gehört zu den grundstücksgleichen Rechten. Es belastet ein Grundstück mit dem vererblichen und veräußerlichen Recht auf oder unter der Oberfläche des Grundstückes ein Bauwerk zu haben.

Sie können also Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung werden, ohne Eigentümer des Grundstückes zu sein. Das Erbbaurecht ist nicht als mindere, sondern als andere Eigentumsform zu betrachten. Sie können sich für die Dauer des Erbbaurechtes mit Fug und Recht als Eigentümer Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und auch als Miteigentümer des dazugehörenden Grund und Bodens betrachten.

Die am häufigsten gestellten Fragen zum Erbbaurecht:

1.)   Wie lange läuft ein Erbbaurecht?

Ein Erbbaurecht kann auf immer oder auf Zeit vereinbart werden. Bei Vereinbarungen auf Zeit sind im wohnwirtschaftlichen Bereich Laufzeiten von 66 oder 99 Jahren üblich. Im gewerblichen Bereich sind auch kürzere Laufzeiten anzutreffen.

2.)   Welche Kosten entstehen beim Erbbaurecht?

Für die Bestellung des Erbbaurechtes wird ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) vereinbart. Der Erbbauzins kann in seiner Höhe und in seiner Laufzeit für die Dauer des Erbbaurechtes im Voraus oder auch an Zinsgleitklauseln (Steigerung der Lebenshaltungskosten) gekoppelt werden.

3.)   Was passiert am Ende der Laufzeit?

·        Bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf fällt das Bauwerk in das Eigentum des Grundstückseigentümers zurück. Der Grundstückseigentümer hat dafür eine Entschädigung an den Erbbauberechtigten zu leisten. Diese Entschädigung kann allerdings vertraglich ausgeschlossen sein. Der Grundstückseigentümer kann dem Erbbauberechtigten auch die Verlängerung des Erbbaurechts für die voraussichtliche Lebensdauer des Gebäudes anbieten. Lehnt der Erbbauberechtigte ab, so erlischt sein Entschädigungsanspruch.

·        Hiervon ist der Heimfall zu unterscheiden. Der Heimfall ist i.d.R. vertraglich vereinbart und tritt bei bestimmten Voraussetzungen ein. Dies sind z.B.: wenn der Erbbauberechtigte in Konkurs gerät oder gegen ihn Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird. Ferner wenn er mit dem Erbbauzins in Höhe zweier Jahresbeiträge im Rückstand bleibt, oder auch bei wesentlicher Abweichung vom genehmigten Bauplan und nicht vetragsgemäßer Versicherung des Objektes. Der Erbbauberechtigte hat beim Heimfall Anspruch auf eine angemessene Vergütung durch den Grundstückseigentümer.

4.)   Wann lohnt sich das Bauen auf einem Erbbaugrundstück?

Ein Erbbaurecht lohnt dann, wenn der vereinbarte Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung eines Kaufgrundstückes liegt.

5.)   Was ist beim Kauf eines Hauses/einer Wohnung auf einem Erbbaugrundstück gesondert zu beachten?

·        Für das Erbbaurecht gibt es von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch). Aus diesem geht hervor für welche Dauer und seit wann das Erbbaurecht eingetragen ist. Ebenfalls ist darin die Höhe des Erbbauzinses abgesichert.

·        Der Vertrag über das Erbbaurecht muss unbedingt in Bezug auf den Entschädigungsanspruch bei Beendigung der Laufzeit oder bei Heimfall geprüft werden.

·        Bei einem niedrigen Erbbauzins ist davon auszugehen, dass bei einem Verkauf des Gebäudes der Grundstückseigentümer i.d.R. den Erbbauzins erhöht. Um die Belastung durch den Erbbauzins planen zu können empfiehlt sich deshalb die Kontaktaufnahme mit dem Grundstückseigentümer vor dem notariellen Kaufvertrag.

·        Auch sollte mit dem Grundstückseigentümer gesprochen werden, ob und zu welchen Bedingungen das Grundstück sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt vom Erbbauberechtigten erworben werden kann.

6.)   Was muss bei der Finanzierung eines solchen Objektes berücksichtigt werden?

Der als Reallast im Grundbuch eingetragene Erbbauzins ist i.d.R. als vorrangige Belastung eingetragen. Diese Belastung muss von Ihrer Volks- und Raiffeisenbank oder Bausparkasse bei der Bewertung und Beleihung der Immobilie berücksichtigt werden. Der Erbbaurechtsausgeber sollte notfalls bereit sein, mit seinem Recht (Erbbauzins) im Range hinter die einzutragenden Grundpfandrechte (zur Sicherung der Finanzierung) zurückzutreten. Es sollte aber zumindest gewährleistet sein, dass die Absicherung der von Ihnen aufzunehmenden Darlehen durch Grundschulden ohne weiteres durchgeführt werden kann.

Bei Erstellung des Erbbaurechtsvertrages sollte somit auf jeden Fall die Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten in entsprechender Höhe berücksichtigt werden. Wegen der notwendigen Sicherheit der Geldgeber schließt es auch die Befugnis der Kreditinstitute ein, das Objekt ohne Zustimmung des Erbbaurechtsgebers versteigern zu können.