Die häufigsten Fragen zum Erbbaurecht


Erbbaurecht

 

Wegen ständig steigender Grundstückspreise in den Ballungszentren sind viele Interessenten für Häuser und Eigentumswohnungen nicht mehr in der Lage oder auch nicht mehr gewillt die Kosten für den Kauf des erforderlichen Grundstückes oder Grundstücksanteils zu erbringen. Es kann daher zweckmäßig sein, das Grundstück oder den Grundstücksanteil nicht zu kaufen, sondern als Erbbauberechtigter das Haus oder die Wohnung zu erwerben und den Erbbauzins regelmäßig zu entrichten.

Das Erbbaurecht gehört zu den grundstücksgleichen Rechten. Es belastet ein Grundstück mit dem vererblichen und veräußerlichen Recht auf oder unter der Oberfläche des Grundstückes ein Bauwerk zu haben.

Sie können also Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung werden, ohne Eigentümer des Grundstückes zu sein. Das Erbbaurecht ist nicht als mindere, sondern als andere Eigentumsform zu betrachten. Sie können sich für die Dauer des Erbbaurechtes mit Fug und Recht als Eigentümer Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und auch als Miteigentümer des dazugehörenden Grund und Bodens betrachten.

 

Die am häufigsten gestellten Fragen zum Erbbaurecht:

 

1.)   Wie lange läuft ein Erbbaurecht?

Ein Erbbaurecht kann auf immer oder auf Zeit vereinbart werden. Bei Vereinbarungen auf Zeit sind im wohnwirtschaftlichen Bereich Laufzeiten von 66 oder 99 Jahren üblich. Im gewerblichen Bereich sind auch kürzere Laufzeiten anzutreffen.

 

2.)   Welche Kosten entstehen beim Erbbaurecht?

Für die Bestellung des Erbbaurechtes wird ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (Erbbauzins) vereinbart. Der Erbbauzins kann in seiner Höhe und in seiner Laufzeit für die Dauer des Erbbaurechtes im Voraus oder auch an Zinsgleitklauseln (Steigerung der Lebenshaltungskosten) gekoppelt werden.

 

3.)   Was passiert am Ende der Laufzeit?

  • Bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf fällt das Bauwerk in das Eigentum des Grundstückseigentümers zurück. Der Grundstückseigentümer hat dafür eine Entschädigung an den Erbbauberechtigten zu leisten. Diese Entschädigung kann allerdings vertraglich ausgeschlossen sein. Der Grundstückseigentümer kann dem Erbbauberechtigten auch die Verlängerung des Erbbaurechts für die voraussichtliche Lebensdauer des Gebäudes anbieten. Lehnt der Erbbauberechtigte ab, so erlischt sein Entschädigungsanspruch.
  • Hiervon ist der Heimfall zu unterscheiden. Der Heimfall ist i.d.R. vertraglich vereinbart und tritt bei bestimmten Voraussetzungen ein. Dies sind z.B.: wenn der Erbbauberechtigte in Konkurs gerät oder gegen ihn Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird. Ferner wenn er mit dem Erbbauzins in Höhe zweier Jahresbeiträge im Rückstand bleibt, oder auch bei wesentlicher Abweichung vom genehmigten Bauplan und nicht vetragsgemäßer Versicherung des Objektes. Der Erbbauberechtigte hat beim Heimfall Anspruch auf eine angemessene Vergütung durch den Grundstückseigentümer.

 

4.)   Wann lohnt sich das Bauen auf einem Erbbaugrundstück?

Ein Erbbaurecht lohnt dann, wenn der vereinbarte Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung eines Kaufgrundstückes liegt. Bei der derzeitigen Zinssituation wird ein Kauf i.d.R. wirtschaftlich interessanter sein.

 

5.)   Was ist beim Kauf eines Hauses/einer Wohnung auf einem Erbbaugrundstück gesondert zu beachten?

  • Für das Erbbaurecht gibt es von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch). Aus diesem geht hervor für welche Dauer und seit wann das Erbbaurecht eingetragen ist. Ebenfalls ist darin die Höhe des Erbbauzinses abgesichert.
  • Der Vertrag über das Erbbaurecht muss unbedingt in Bezug auf den Entschädigungsanspruch bei Beendigung der Laufzeit oder bei Heimfall geprüft werden.
  • Bei einem niedrigen Erbbauzins ist davon auszugehen, dass bei einem Verkauf des Gebäudes der Grundstückseigentümer i.d.R. den Erbbauzins erhöht. Um die Belastung durch den Erbbauzins planen zu können empfiehlt sich deshalb die Kontaktaufnahme mit dem Grundstückseigentümer vor dem notariellen Kaufvertrag.
  • Auch sollte mit dem Grundstückseigentümer gesprochen werden, ob und zu welchen Bedingungen das Grundstück sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt vom Erbbauberechtigten erworben werden kann.

 

6.)   Was muss bei der Finanzierung eines solchen Objektes berücksichtigt werden?

Der als Reallast im Grundbuch eingetragene Erbbauzins ist i.d.R. als vorrangige Belastung eingetragen. Diese Belastung muss von Ihrer Volks- und Raiffeisenbank oder Bausparkasse bei der Bewertung und Beleihung der Immobilie berücksichtigt werden. Der Erbbaurechtsausgeber sollte notfalls bereit sein, mit seinem Recht (Erbbauzins) im Range hinter die einzutragenden Grundpfandrechte (zur Sicherung der Finanzierung) zurückzutreten. Es sollte aber zumindest gewährleistet sein, dass die Absicherung der von Ihnen aufzunehmenden Darlehen durch Grundschulden ohne weiteres durchgeführt werden kann.

Bei Erstellung des Erbbaurechtsvertrages sollte somit auf jeden Fall die Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten in entsprechender Höhe berücksichtigt werden. Wegen der notwendigen Sicherheit der Geldgeber schließt es auch die Befugnis der Kreditinstitute ein, das Objekt ohne Zustimmung des Erbbaurechtsgebers versteigern zu können.

 

Vorteile Nachteile
· Man spart die Anschaffungskosten des Grundstückes · Man nimmt nicht an der Wertsteigerung von Grund und Boden teil (der Objekt-wert kann trotzdem steigen!)
· Dementsprechend ist der Tilgungs-dienst niedriger · Laufende Entrichtung des vermutlich steigenden Erbbauzinses
· Absolut sicheres Wohnen über den vereinbarten Zeitraum; auch vererblich und verkäuflich · Bei entsprechender Vertragsge-staltung Komplikationen bei der Be- lastung (Finanzierung) und Veräußerung (Zustimmung des Erbbaurechtsgebers)
· Möglichkeit der Verlängerung des Erbbaurechts · Zeitlich begrenztes Eigentumsrecht
· Möglichkeit des nachträglichen Erwerbs des Grundstückes
· Bei Heimfall Geldersatz des errichteten Objektes