Hochwasser gegen Baufreiheit


Der Hochwasserschutz hat drastische Folgen für die Bebauung. Die „Jahrhunderthochwasser“ der letzten Jahre und die Forderungen der Betroffenen an den Staat, haben das Thema Hochwasserschutz in den Fokus der Politik gerückt. Gesetzliche   Regelungen über die Hochwasserabwehr und den Hochwasserschutz sind seit Jahren in den §§ 72 bis 81 WHG (dem Wasserhaushaltsgesetz, einem Bundesgesetz) enthalten. Für den Grundstücksverkehr, die Bebauung und die Nutzung der von Hochwasser bedrohten Grundstücke sind folgende Paragraphen besonders wichtig:§ 74 WHG Kartierung von Hochwassergebieten

§ 76 WHG Ermächtigung an die Landesregierung, Verordnung zu den Themen:

– Festlegung von Überschwemmungsgebieten

– Kartierung der Überschwemmungsgebiete

– Beurteilungsmaßstab „Jahrhunderthochwasser“ zu treffen

§ 78 WHG regelt die Folgen für die Bebauung, wenn ein Grundstück innerhalb eines festgesetzten Überschwemmungsgebiets liegt und zwar:

§ 78 Abs. I WHG

– Keine Ausweisung neuer Flächennutzungspläne

– Keine Ausweisung neuer Baugebiete

– Generelles Bauverbot, egal ob das Grundstück innerhalb eines bestehenden Bebauungsplans (§ 33 Bundesbaugesetz) im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Bundesbaugesetz) oder im unbeplanten Außenbereich (§35 Bundesbaugesetz) liegt.

§78 Abs. II WHG regelt

– Wenige Ausnahmen (für Hafengebiete und Schaffung öffentlicher Hochwasserschutzanlagen)

§78 Abs. III WHG regelt

– Auflagen, unter denen eine Bebauung des im Überschwemmungsgebiet gelegenen Grundstücks unter Umständen doch möglich ist.

Soweit die bundesrechtlichen Rahmenbedingungen. Der Landtag von Baden-Württemberg hat im Dezember 2013 bundesrechtliche Vorgaben in § 65 WG (Wassergesetz) umgesetzt und von der Verordnungsermächtigung nach § 76 WHG Gebrauch gemacht.

§ 65 WG Baden-Württemberg regelt

– Was unter einem Überschwemmungsgebiet zu verstehen ist

– Ordnet eine Kartierung der Überschwemmungsgebiete an

– Legt den Maßstab Stichwort „Jahrhunderthochwasser“ fest

– Schreibt vor, dass die Gemeinden die Kartierung der Überschwemmungsgebiete durchführen

„Jahrhunderthochwasser“ heißt: Ein Gebiet, in dem ein Hochwasser statistisch alle 100 Jahre zu erwarten ist, ist automatisch ein Überschwemmungsgebiet im Sinne des Gesetzes.

 

Historisch betrachtet liegen damit all die Grundstücke innerhalb eines Überschwemmungsgebiets, die zwischen den Jahren 1913 und 2013 einmal überflutet waren und für die in den letzten 100 Jahren keine bauliche Maßnahme zum Hochwasserschutz durchgeführt wurden (Dammbau, Kanalisierung, Überlauffläche). Was so vernünftig klingt und sich harmlos ausnimmt, hat in der Praxis große Auswirkungen.

Große Flächen von Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg, die an einem Wasserlauf – sei es an einem großen Fluss oder an einem kleinen Bach liegen – sind als Überschwemmungsgebiet kartiert. Dies hat bauplanungsrechtlich folgende Auswirkungen:

– Für potentielle Überschwemmungsgebiete dürfen keine Flächennutzungspläne erstellt werden, die eine bauliche Nutzung vorsehen.

– Aus bereits bestandskräftigen Flächennutzungsplänen, die sich auf Überschwemmungsgebiete erstrecken, dürfen keine Bebauungspläne entwickelt werden; bereits bestandskräftige Flächennutzungspläne sind zu ändern.

 

Grundeigentümer trifft es besonders

Viel schlimmer sind die bauordnungsrechtlichen Folgen für Grundstückseigentümer, deren Grundstücke in einem Überschwemmungsgebiet liegen. Kurzgefasst darf ein Neubau oder ein das derzeit bestehende Bauvolumen vergrößernder Umbau nur dann durchgeführt werden, wenn sich dadurch das Überschwemmungspotential für die angrenzenden Grundstücke nicht erhöht und/ oder die Abflussgeschwindigkeit des Hochwassers   nicht verringert wird.

Da sich aber durch jeden Neubau oder die Vergrößerung des Bauvolumens eines bestehenden Gebäudes naturgesetzlich das Überschwemmungspotential für die Nachbargrundstücke erhöht und die Abflussgeschwindigkeit des Hochwassers verringert wird, kommt dies defacto einem Bauverbot gleich. Dies nicht nur im unbeplanten Außenbereich, sondern auch im unbeplanten Innenbereich und sogar im Rahmen eines bestandskräftigen Bebauungsplans.

Baugenehmigungen bei Grundstücken, die innerhalb eines ausgewiesenen Überschwemmungsgebiets liegen, werden nur noch dann und nur unter Auflagen erteilt, wenn baulichen Maßnahmen geschaffen werden, welche die Erhöhung des Überschwemmungsrisiko für die Nachbargrundstücke und die Verringerung der Abflussgeschwindigkeit des Hochwassers ausgleichen. Ansonsten bleibt es bei einem Bauverbot.

Als bauliche Ausgleichsmaßnahmen sind Überflutungskeller, Überflutungs/ Rückhaltebecken, die Errichtung von „Pfahlbauten“ (Verzicht auf eine bauliche Erdgeschossnutzung), Dammbauten, Kanalbauten und andere hochwasserschutzschützenden Baumaßnahmen denkbar. Wirtschaftlich bedeutet dies für den Grundstückseigentümer und die Bauherren:

1. Das Grundstück kann nur in einem geringeren Umfang (Grundflächenzahl/ Geschossflächenzahl) bebaut werden.

2. Überflutungskeller dürfen anderweitig nicht genutzt werden. Sie sind mit Pumpen auszustatten.

3. Bei „Pfahlbauten“ entfällt eine wirtschaftliche Nutzung des gesamten Erdgeschosses.

4. Alle Maßnahmen führen zu erheblichen Kosten bei gleichzeitig wesentlich eingeschränkter Nutzbarkeit des Gebäudes.

Zur Verdeutlichung drei Beispiele aus der Praxis des Verfassers:

Beispiel 1:

Ein Bauträger kauft 2013 ein großes, bisher nur in geringem Umfang bebautes Grundstück im unbeplanten Innenbereich. Er plant den Abriss und die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage mit zwölf Einheiten. Dieses Bauvorhaben wäre vor dem 01.01.2014 ohne wasserrechtliche Auflagen genehmigungsfähig gewesen. Der Bauantrag wurde aber erst 2014 gestellt. Das Bauvorhaben ist so wie geplant nicht genehmigungsfähig, da das Bauvolumen wesentlich größer ist als das des abzureißenden Gebäudes. Die Hochwassergefahr für die umliegende Bebauung wird dadurch erhöht, die Abflussgeschwindigkeit eines möglichen Hochwassers verringert.

Um das Bauvorhaben zu retten erfolgte eine Umplanung. Es sollte eine Tiefgarage errichtet werden, die so dimensioniert wird, dass sie die Wassermenge aufnehmen kann, die durch das zusätzliche Bauvolumen verdrängt wird. Durch diese Umplanung erhöhen sich jedoch die Kosten für das Bauvorhaben erheblich, da ursprünglich ja keine Tiefgarage vorgesehen war. Eine Baugenehmigung wird indessen nicht erteilt, da die Gefahr besteht, dass zum Zeitpunkt der Überschwemmung in der Tiefgarage eingestellte Fahrzeuge nicht rechtzeitig herausgefahren werden

Um das Bauvorhaben zu retten, erfolgt eine weitere Umplanung dahingehend, dass das Gebäude insgesamt auf Stützen errichtet wird. Eine bauliche Nutzung des Erdgeschosses erfolgt nicht. Dort dürfen nunmehr allerdings Pkw abgestellt werden. Der Verzicht auf die bauliche Nutzung des Erdgeschosses hat erhebliche Auswirkungen auf die Kosten und die Kalkulation. Das Bauvorhaben ist wirtschaftlich nach wie vor gefährdet.

Beispiel 2:

Ein in einem potentiellen Überschwemmungsgebiet gelegenes Grundstück hätte 2013 mit 12 bis 14 Wohneinheiten bebaut werden dürfen. Nunmehr können nur noch 6 Einheiten errichtet werden, bei gleichzeitiger Errichtung eines Überflutungsbeckens in der Größe des großen Schwimmbeckens im städtischen Schwimmbad. Die Durchführung des Bauvorhabens ist wirtschaftlich mehr als fraglich.

Beispiel 3:

Ein 14.000 Quadratmeter großes Gewerbegrundstück hätte ursprünglich nach den Vorgaben des Bebauungsplans bebaut werden dürfen. Da es jedoch in einem potentiellen Überschwemmungsgebiet liegt, darf nunmehr nur noch eine Überbauung von max. 2.000 Quadratmetern erfolgen. Das geplante Bauvorhaben wird dadurch wirtschaftlich sinnlos.

Massiver Wertverlust des Baugrunds

Wer denkt bei diesen Beispielen nicht an einen enteignungsgleichen Eingriff? Liegt ein bisher bebaubares Grundstück innerhalb eines nunmehr ausgewiesenen Überschwemmungsgebiets so hat dies wirtschaftlich betrachtet nachstehende Folgen:

1. Das Grundstück ist in der Regel nicht mehr im ursprünglichen Umfang bebaubar.

2. Zusätzlich entstehen erhebliche Mehrkosten zur Erfüllung der Auflagen.

3. Das Grundstück wird dadurch entwertet.

4. Der Beleihungswert des Grundstücks sinkt.

5. Die Gutachterausschüsse werden insoweit wohl ihre Bodenrichtwertkarten überarbeiten und anpassen müssen.

Auch die Versicherungswirtschaft hat bereits reagiert. Unter Berufung auf das nunmehr durch die Kartierung amtlich bestätigte Überschwemmungsrisiko versuchen die Gebäudeversicherungen die Versicherbarkeit gegen Überschwemmung aus den Versicherungsverträgen herauszunehmen oder erhebliche Zuschläge bei den Prämien wegen des Überschwemmungsrisikos durchzusetzen.

Nebenbei wird das von der Landespolitik verfolgte Ziel der „Innenverdichtung vor Neuausweis von Bauland“ erheblich gefährdet. Betroffene Städte und Gemeinden werden zwangsläufig Neubaugebiete außerhalb potentieller Überschwemmungsflächen ausweisen müssen. Also kleine Ursache, große Wirkung.

 

(Aus: Haus und Grund 10/2014, von RA Harry Mühl)