Hochwassergefahr und Immobilienwert


Hochwassergefahr und Immobilienwert

Fortschreitender Klimawandel, zunehmende Durchschnittstemperatur unserer Atmosphäre, steigende Meeresspiegel – die Extremwetterlagen nehmen zu und folgen in zeitlich immer kürzeren Abständen. Beispielhaft sei an die Elbeflut 2002, das Sachsenhochwasser 2010, das Donauhochwasser 2013 und viele regional eingetretene Überschwemmungen erinnert.

 

Uferlage versus Hochwasser

Schon immer waren an einem See, einem Fluss oder einem Bach gelegene Hausgrundstücke wegen der Lage am Wasser und der damit gegebenen Naturverbundenheit, einer guten Aussicht und einem großem Abstand zu dem am gegenüberliegenden Ufer gelegenen Grundstück begehrt. Beim Verkauf solcher Hausgrundstücke werden in der Regel wesentlich höhere Preise, als beim Verkauf eines gleichgroßen nicht am Wasser gelegenen Grundstücks erzielt. Vergleichbare höhere Verkaufspreise gibt es bei Grundstücken in Höhenlage mit Ausblick auf Berge oder Ebene. Dieser wertbildende Lagefaktor wird nunmehr durch die zunehmende Hochwassergefahr beeinträchtigt.

 

Festgesetztes Überschwemmungsgebiet

Aufgrund der Erfahrungen mit den o. g. Hochwasserereignissen hat der Gesetzgeber in § 76 Wasserhaushaltsgesetz bestimmt, dass überschwemmungsgefährdete Gebiete erfasst und kartiert werden. Nach den Vorgaben sind diejenigen Flächen und Grundstücke als Überschwemmungsgebiet auszuweisen, die in den letzten 100 Jahren mindestens einmal großflächig überschwemmt waren. Ausgenommen hiervon sind nur Gebiete, bei denen nach einer Überschwemmung von staatlicher Seite Hochwasserschutzmaßnahmen wie Dämme, Polder, Ausgleichsbecken u. a. m. geschaffen wurden.

Die Kartierung ist zwischenzeitlich abgeschlossen. Die entsprechenden Hochwassergefahrenkarten Baden-Württemberg können im Internet auf der Seite der Landesanstalt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-Württemberg unter www.lubw.baden-württemberg.de eingesehen werden.

 

Folgen der Kartierung für die Bebaubarkeit

Liegt ein Grundstück innerhalb eines ausgewiesenen Hochwassergefährdungsgebietes, so darf es nur bebaut werden, wenn durch das Bauvorhaben – egal ob Ausbau oder Neubau – die Höhe des Hochwassers bei den Nachbargrundstücken nicht steigt bzw. die Abflussgeschwindigkeit eines eingetretenen Hochwassers nicht verzögert wird. Dies ist ggf. durch ein Gutachten nachzuweisen. Die Beschränkungen der Bebaubarkeit gelten, egal ob das Grundstück im unbeplanten Innenbereich oder innerhalb eines bestandskräftigen Bebauungsplans liegt. Die Baugenehmigungsbehörde kann die zu überbauende Fläche einschränken und/ oder Auflagen für Ausgleichsmaßnahmen – wie Auffangbecken, Überflutungskeller, Verzicht auf die bauliche Nutzung des Erdgeschoss (Pfahlbauten) – anordnen.

 

Auswirkungen auf die Grundstückswerte

Wenn ein Grundstück aufgrund der Lage im Überschwemmungsgebiet nicht gemäß den im Bebauungsplan festgesetzten Werten für die Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl bebaut werden kann, wirkt sich das natürlich preismindernd aus. Ebenso, wenn das Grundstück nur durch Schaffung teurer Ausgleichsmaßnahmen bebaut werden kann. Die dafür aufzubringenden Mehrkosten wirken ebenfalls kaufpreismindernd.

 

Privater Hochwasserschutz

Bereits bei der Errichtung eines Gebäudes kann der möglichen Gefährdung durch Hochwasser durch angepasste Bauweise und Verwendung geeigneter Baumaterialien Rechnung getragen werden. Beispielhaft seine hier erwähnt:

– Ausbildung des Kellergeschosses als weiße Wanne

– Besondere Abdichtung des Kellergeschosses

– Pumpe mit Pumpensumpf im Keller

– Rückstausicherung

– Wasserdichte Rohrverbindungen

– Höher gelegte elektrische Anschlüsse

– Wasserbeständige Wand- und Bodenbeläge

– Mobile Einrichtung im Kellergeschoss

– Höher gelegter Eingang

– Elektroverteiler im Dachgeschoss

– Gasheizung im Dachgeschoss

– Vorgebaute Spundwände u. a. m.

Diese Maßnahmen führen freilich zu erheblich höheren Baukosten.

 

Typische Hochwasserschäden

Typische Hochwasserschäden sind:

– Das Freispülen von Fundamenten

– Eindrücken von Türen und Fenstern

– Zerstörung des Außenwandputzes

– Zerstörung der Gartenanlage

– Zerstörung des Innenputzes

– Zerstörung der Fußbodenkonstruktion

– Zerstörung der Installation

– Zerstörung der Türen

– Zerstörung der Trockenbauelemente

– Aufschwemmung des Öltanks

– Zerstörung des Abwassersystems

– u. a. m.

 

Versicherungsschutz

Die allgemeine Wohngebäudeversicherung deckt durch Hochwasser entstandene Schäden nicht ab. Es ist zusätzlich der Abschluss einer Elementarschadenversicherung erforderlich. Aufgrund der früher in Baden-Württemberg geltenden Pflichtversicherung für Gebäude, welche die Elementarschadensversicherung umfasste, sind derzeit in Baden-Württemberg noch rund 95 Prozent aller Gebäude gegen Überschwemmungsschäden versichert.

Aber alle Versicherer haben das erhöhte Überschwemmungsrisiko einerseits und die amtlich vorliegenden Überschwemmungskarten andererseits dazu genutzt, die Gebäudeversicherungsverträge, die den Elementarversicherungsschutz umfassten, zu kündigen und eine weitere Versicherung des Gebäudes unter Ausschluss des Risikos der Überschwemmung, oder die Beibehaltung der Elementarschadensversicherung gegen erheblichen Aufpreis anzubieten. Teilweise wird das Dreifache der bisherigen Versicherungssumme verlangt. Betroffene Hauseigentümer tun gut daran, zu überprüfen, ob ihr Haus tatsächlich in einem Überschwemmungsgebiet liegt, da einige Versicherungen von den ursprünglichen Hochwassergefährdungskarten ausgehen, jedoch aufgrund von Protesten der Städte und Gemeinden diese teilweise revidiert wurden.

 

Versicherungsrabatte bei privatem Hochwasserschutz

Ob Versicherungen Nachlässe auf die Prämien gewähren, wenn der Hauseigentümer die o. g. privaten Hochwasserschutzmaßnahmen für sein Gebäude durchgeführt hat, ist bislang nicht bekannt. Hier sollte man ggf. mit dem Versicherer verhandeln oder sich bei Nachweis der entsprechenden Maßnahmen, Konkurrenzangebote einholen.

 

Merkantiler Minderwert

Wurde ein Gebäude infolge Hochwassers überschwemmt und erheblich beschädigt, verbleibt nach allgemeiner Auffassung auch bei optimaler Beseitigung der Hochwasserschäden am Gebäude ein sogenannter merkantiler Minderwert. Es ist nämlich in der Regel nicht auszuschließen, dass nach Austrocknung Folgeschäden eintreten und die Restnutzungsdauer des Gebäudes dadurch verkürzt wird. Beim Verkauf eines optimal reparierten Unfallwagens kann man ja auch nicht den Preis erzielen, den man beim Verkauf eines gleichen PKWs ohne Unfallschaden erzielen würde.

 

Grundwasserhochstand als Dauerschaden

Durch ein Jahrhunderthochwasser wird zwangsläufig der Grundwasserspiegel erhöht. Nach Abfluss des Oberflächenwassers verbleiben oft jahrelang Grundwasserhöchststände, was oft zu feuchten Kellern und jahreszeitlich bedingten Eindringen von Grundwasser in das Kellergeschoss führt.

 

Offenlegungspflicht des Verkäufers

Wird eine vom Hochwasser beschädigte Immobilie später verkauft, so ist der Verkäufer gut beraten alle Daten der Überschwemmung, der entstandenen Schäden und der Schadensbeseitigung dem Käufer mitzuteilen und ihm die entsprechenden Unterlagen zu überlassen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Käufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anficht. Die gleichen Ausführungen gelten für periodisch auftretende Feuchtigkeitsbildung oder gar Überschwemmungen des Kellergeschosses.

Ob ein Verkäufer den Käufer ohne dass bislang ein Hochwasserschaden eingetreten wäre, darauf hinweisen muss, dass die Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet liegt, ist von der Rechtsprechung noch nicht entschieden. Es ist fraglich, ob der Verkäufer den Käufer darüber informieren muss, dass ein Grundstück im Überschwemmungsgebiet liegt, oder sich darauf verlassen darf, dass der Käufer von sich aus Einsicht in die entsprechenden Hochwassergefährdungskarten nimmt.

 

Verkehrswertermittlung

Ein am Gebäude eingetretener Überschwemmungsschaden – auch wenn dieser vollständig behoben wurde – ist bei der Verkehrswertermittlung genauso zu berücksichtigen, wie ein periodisch auftretender Grundwasserhochstand mit Durchfeuchtung des Kellers, oder die Lage des Gebäudes in einem Überschwemmungsgebiet, auch wenn bislang noch keine Überflutung des Gebäudes stattgefunden hat.

Die Gutachterausschüsse und die Sachverständigen für die Ermittlung von Gebäudewerten werden diese Umstände in einem Verkehrswertgutachten wertmindernd berücksichtigen müssen. Dies ergibt sich aus den Regelungen des § 194 Baugesetzbuch, sowie der Regelung in § 6 Abs. 4 und § 8 Abs. 3 der Immowertverordnung. Wie und in welchem Maße hängt vom Einzelfall ab. Einen Wert für einen pauschal vorzunehmenden Abzug gibt es nicht. Zu berücksichtigen sind nach einer Überschwemmung anfallende Renovierungs- und Instandsetzungskosten, die Trocknungskosten, der Miet- bzw. Nutzungsausfall, mögliche Verkürzung der Restnutzungsdauer und ein Abschlag für mögliche Spätfolgen.

 

Beeinträchtigung des Beleihungswerts

Die o. g. Fakten wirken sich auch bei der Ermittlung des Beleihungswerts aus. Banken und Sparkassen werden diesen wegen der bestehenden Gefährdungslage des Gebäudes geringer einschätzen.

 

Zusammenfassung

In Gutachterausschüssen, unter Sachverständigen und unter Maklern besteht Einigkeit darüber, dass ein einmal vorgekommener Überschwemmungsschaden beim Verkauf eines Gebäudes ebenso wertmindernd zu berücksichtigen ist, wie die Lage einer Immobilie in einem ausgewiesenen Überschwemmungsgebiet, ohne dass bislang ein Hochwasserschaden aufgetreten ist. Uneinigkeit besteht lediglich darin, ob dogmatisch die Wertminderung direkt an § 194 Baugesetzbuch oder § 6 Abs. 4 Immowertverordnung, oder § 8 Abs. 3 Immowertverordnung festzumachen ist. Eine allgemein anerkannte Pauschale über vorzunehmende Abzüge gibt es nicht. Der Käufer einer im Überschwemmungsgebiet gelegenen Immobilie ist daher gut beraten, alle o. g. Faktoren zu berücksichtigen und für sich zu bewerten.

 

(Aus: Haus und Grund Magazin 02/2016; RA Harry Mühl)