Probleme durch Online-Handel


Gefahr für Vermieter von Ladenflächen?

 

Seit dem Jahr 2000 verzeichnet der Einzelhandel nur noch geringe, jährliche Wachstumsraten beim Umsatz in Höhe von durchschnittlich 0,5 Prozent. Innerhalb des Einzelhandels gibt der kleinbetriebliche Einzelhandel Umsatzanteile an Filialisten, Fachmärkte und Online-Handel ab. Im Jahr 2014 lag der Anteil des Online-Handels bereits bei 6,5 Prozent des Gesamteinzelhandelsumsatzes. Nach einer Studie des Instituts für Handelsforschung Köln, mit dem Titel „Stadt, Land, Handel 2020“ vom November 2015 gewinnt der Online-Handel in Zukunft stark hinzu. Je nach Szenario soll der Anteil des Online-Handels am Gesamteinzelhandelsumsatz bis zum Jahr 2020 einen Anteil von 11,9 Prozent bis 15,3 Prozent erreichen. Im Non-Food-Bereich sogar zwischen 19,7 Prozent und 25,3 Prozent.

 

45.000 Geschäfte schließen

Der klassische Einzelhandel wird durch den Online-Handel kannibalisiert; d. h. stationärer Einzelhandel verliert immer größere Umsatzanteile an den Online-Handel. Dies hat zur Folge, dass bis zum Jahr 2020 in der Bundesrepublik 45.000 Ladengeschäfte schließen. Besonders betroffen ist der inhabergeführte Einzelhandel.

Während Baden-Württemberg aufgrund seiner Wirtschafts-, Bevölkerungs- und Einkommensstruktur wohl die geringsten Schließungen verzeichnen wird, trifft es die östlichen Bundesländer besonders hart.

 

6,3 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche entfallen

Diese Entwicklung hat zur Folge, dass bundesweit 6,3 Millionen Quadratmeter an Verkaufsflächen weniger gebraucht werden. Da die Mehrzahl der Ladengeschäfte angemietet ist, sind die Vermieter und damit die Mitglieder von Haus & Grund von dieser Entwicklung betroffen. Der Bedarf an Lebensmitteln/ Getränken, Kosmetika/ Drogeriewaren und Gesundheitsartikeln wird regelmäßig und meist am Wohnort gedeckt. Für die Vermietung in diesen Bereichen bestehen für Vermieter derzeit noch die geringsten Gefahren. Allerdings werden selbst hier zunehmend Online-Konzepte erprobt und eingeführt.

Im Lebensmittelbereich gibt es zwischenzeitlich bundesweit mindestens 9 Online-Supermärkte: Rewe.de, Bringmeister.de (Tengelmann), Mai-Thai.de (Bünting), Citti24.de (Citti-Gruppe), Gourmondo.de, Lebensmittel.de, Gut.de, Allyouneedfresh.de (DHL) und teilweise Amazon. Bei Bio-Lebensmitteln ist neben einigen Kleinversendern Alnatura mit von der Partie.

Allen Konzepten gemeinsam ist: Bestellungen werden im Internet getätigt, Lieferung erfolgt (meist nach Terminabsprache) noch am gleichen Tag frei Haus, die Bezahlung erfolgt über Abbuchung. Für die Lieferung wird in der Regel eine Pauschale erhoben; ab einem bestimmten Auftragswert ist die Lieferung kostenlos. Neben den o. g. Großanbietern gibt es eine ganze Reihe von Spezialversendern für Wein, Fleisch, Fisch, Süßwaren, Gewürzen, Tee, Kaffee und andere Feinkost. Nicht zu vergessen die Direktlieferer von Tiefkühlkost, z. B. Eismann.

Aber auch die führenden Drogeriemärkte – DM, Müller und Rossmann – bauen derzeit eigene Online-Vertriebe auf. Im Gesundheitsbereich gibt es ebenfalls Online-Versender. Die Bestell-Apotheken spielen noch eine untergeordnete Rolle.

Die klassischen Kaufhäuser haben erhebliche Umsatz- und Gewinnprobleme. Sie strukturieren um und bieten zunehmend Online-Vertriebs-Formen an. So die neuen Eigentümer von Kaufhof. Im Umbruch ist auch der klassische Versandkataloghandel. Neckarmann ist schon lange von der Bildfläche verschwunden. Die verbliebenen Großversender – meist zum Otto-Konzern gehörend, stellen zunehmend auf Online-Vertrieb um. So wird 2016 kein Otto-Katalog mehr erscheinen. Viele Hersteller von Bekleidungs-/Fashion haben neben dem Vertrieb über den klassischen Einzelhandel längst Online-Vertriebs-Kanäle etabliert. Sogar Baumärkte steigen in den Online-Handel ein (Hornbach).

 

Der Markt ist im Umbruch

All dies führt zu Geschäftsschließungen und damit dem Wegfall von Verkaufsflächen. Sogar Lebensmittler haben für das Jahr 2016 erste Streichlisten angekündigt. Es droht Leerstand in größerem Umfang. Wenige Online-Händler liefern die bestellten Waren über den stationären Einzelhandel aus. Im Bereich Bekleidung/ Fashion richten Hersteller eigene Ladengeschäfte ein (z. B. Boss). Elektronik- und Elektrogerätehersteller richten Flagship-Stores als Show-, Vorführ-, Test- und Bestellshops ein. Die bestellte Ware wird dann direkt nach Hause geliefert (Vorwerk, Miele). Die reinen Online-Händler richten direkte Verkaufsstellen ein (Nespresso) oder erproben diese (Amazon bei Büchern).

Diese Flagship-Stores und Show-Rooms werden aber nur in Großstädten nach eingehender, vorheriger Marktanalyse errichtet. Der dadurch entstehende Bedarf an Verkaufsflächen ist nicht einmal ansatzweise geeignet, den sich abzeichnenden Wegfall von Verkaufsflächen auszugleichen. Der klassische, inhabergeführte Facheinzelhandel hat – wenn überhaupt – nur dann eine Chance zu überleben, wenn er sich ebenfalls der Online-Vertriebs-Kanäle als Ergänzung bedient und sich Alleinstellungsmerkmale wie Fachberatung, Materialproben, Service und andere Besonderheiten bietet.

Besonders gefährdet ist der Facheinzelhandel in Klein- und Mittelstädten. Sind im Angebot einer Stadt nicht Sortimente aller Bereiche vorhanden, so besteht die Gefahr, dass Kunden zum Online-Handel oder zum Einkaufen in die nächste Großstadt abwandern. Kunden werden dann in dem noch vorhandenen Sortimentsbereich nicht mehr einkaufen, sondern gleich ihren gesamten Bedarf im Internet oder in der nächst gelegenen Großstadt tätigen. D. h., der Einzelhandel in Klein- und Mittelstädten, die im unmittelbaren Einzugsbereich von Metropolregionen liegen, ist besonders gefährdet.

Vermieter in diesen Bereichen werden zunehmend damit konfrontiert werden, dass mietvertraglich vereinbarte Verlängerungsoptionen nicht mehr ausgeübt, befristete Mietverträge zum Ablauf der Befristung gekündigt und unbefristete Mietverträge unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden. Angesichts der sich abzeichnenden Mega-Trends wird eine lukrative Folgevermietung nur noch schwer durchzusetzen sein. Eine Vermietung um jeden – nicht mehr kostendeckenden Preis – etwa an 1-Euro-Shops, nur um einen Leerstand zu verhindern, ist dauerhaft keine Lösung.

 

Umwidmung in Büroräume

Betroffene Vermieter werden genaue Standortanalysen betreiben müssen, um zu klären, ob durch Aufrüstung eines Ladengeschäfts eine nachhaltige Vermietung noch erreicht werden kann, oder die Umwidmung in Büroräume oder zu Wohnräumen nachhaltiger ist. Zur Vermeidung von Leerständen bietet sich in diesem Falle wegen des sich abzeichnenden großen Bedarfs ein Umbau zu barrierearmen, altersgerechten Wohnungen an.

 

Umbau in altersgerechte Wohnungen

Der Umbau in ebenerdig gelegene barrierearme, altersgerechte Wohnungen lässt sich immobilienwirtschaftlich mit einem vergleichsweisen geringen Aufwand betreiben. Dem Sicherheitsaspekt kann durch entsprechende technische Vorkehrungen Rechnung getragen werden.

Der Umbruch stellt für die örtlichen Haus & Grund-Eigentümervereine und deren Berater eine neue Herausforderung dar. Sachgerechte Lösungen können in Zusammenarbeit mit der zuständigen IHK-Einzelhandelsberatung und dem zuständigen Stadtmarketing erarbeitet werden.

 

Von: RA Harry Mühl

(Aus: Haus & Grund Magazin 5 / 2016)